밑빠진 독 부동산 펀드 : 키움유럽오피스1호 -70% 손실과 해외 투자 위기

최근 국내 자산운용사들이 운영하는 해외 부동산 펀드의 실적이 급격히 악화되며 투자자들 사이에서 우려가 커지고 있습니다. 특히, 키움투자자산운용의 ‘키움히어로즈유럽오피스부동산투자신탁1호’는 최근 1년간 무려 70%의 손실을 기록하며 충격을 주고 있습니다. 이는 단순한 일시적 손실이 아니라, 글로벌 부동산 시장의 침체와 리파이낸싱의 한계, 그리고 환율 변동까지 복합적인 요인이 얽힌 결과입니다. 오늘은 한국소비자원의 보도자료와 추가 정보를 바탕으로 해외 부동산 펀드의 현황, 손실 원인, 그리고 투자자들에게 주는 교훈을 자세히 살펴보겠습니다.

---

해외 부동산 펀드의 위기 : -70% 손실의 충격

2025년 5월 28일, 금융투자업계에 따르면 국내 자산운용사들이 운영하는 해외 부동산 펀드의 실적이 지난해에 이어 더욱 악화되고 있습니다. 그중 가장 큰 손실을 기록한 펀드는 키움투자자산운용의 ‘키움히어로즈유럽오피스부동산투자신탁1호’로, 최근 1년간 수익률이 -70%를 기록했습니다. 이는 국내 운용사 중 가장 큰 손실률로, 투자자들에게 심각한 경고를 던지고 있습니다.

​

또한, 이지스자산운용의 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’와 한국투자증권의 ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호’는 이미 전액 손실을 기록하며 투자 원금 전부를 잃은 상태입니다. 이 두 펀드는 모두 유럽 부동산에 투자한 상품으로, 글로벌 상업용 부동산 시장의 침체가 직접적인 원인으로 분석됩니다. 현재 국내에서 운용 중인 344개 해외 부동산 펀드 중 100%가 북미와 유럽에 집중되어 있으며, 이 중 절반(170개)은 2019~2020년에 설정되었습니다.

---

왜 부동산 펀드가 ‘밑빠진 독’이 되었나?

​

1. 글로벌 부동산 시장의 침체

코로나19 팬데믹 이후 글로벌 상업용 부동산 시장은 심각한 타격을 받았습니다. 원격 근무의 확산으로 오피스 공실률이 증가하고, 고금리 기조가 부동산 가치를 하락시켰습니다. 특히 유럽과 북미의 오피스 빌딩은 수요 감소와 금리 상승으로 자산 가치가 급락했습니다. 예를 들어, 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11’은 기준가격이 489.16으로 절반 이하로 떨어졌으며, 설정 이후 수익률(-24.37%)보다 최근 1년 수익률이 더 악화되었습니다.

​

2. 환율 변동의 이중고

부동산 가치 하락 외에도 환율 변동은 국내 투자자들에게 큰 부담입니다. 2019~2020년 유럽 부동산 펀드 설정 당시 환율은 1유로당 1,300원, 1달러당 1,180원 수준이었지만, 2025년 현재는 각각 1,560원과 1,370원으로 상승했습니다. 이는 부동산 가격이 현지 통화 기준으로 회복되더라도, 원화 기준으로는 20% 안팎의 손실이 불가피함을 의미합니다. 예를 들어, 아마존 물류센터에 투자한 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’는 설정 이후 수익률이 +20%대를 유지했지만, 최근 1년간 10% 이상 하락하며 환율 영향이 뚜렷하게 나타났습니다.

​

3. 리파이낸싱의 한계

많은 부동산 펀드가 만기 도래 시 매각이 어려워지자 ‘리파이낸싱’을 통해 만기를 연장하고 있습니다. 리파이낸싱은 추가 출자를 통해 대출을 재구성하거나 펀드 만기를 연장하는 방식으로, 당장의 손실을 피하려는 전략입니다. 그러나 업계 관계자는 “리파이낸싱은 단기적으로 손실을 지연시킬 뿐, 부동산 시장이 회복되지 않으면 ‘밑빠진 독에 물 붓기’와 같다”고 경고했습니다. 실제로, 하나대체투자나사부동산투자신탁1호는 2024년 감정평가(3억 5,340만 달러)보다 2025년 3억 3,100만 달러로 가치가 하락하며 기준가격이 추가로 떨어졌습니다.

​

4. 기관투자자의 ‘폭탄 돌리기’

연기금 등 대형 기관투자자들은 손실을 피하기 위해 추가 출자를 감수하며 펀드 만기를 연장하고 있습니다. 이는 ‘폭탄 돌리기’로 비유되며, 단기적 손실 회피를 위해 장기적 위험을 키우는 행태로 평가됩니다. 업계 관계자는 “내부 검토 결과 손실을 100억 원이라도 줄일 수 있다면 리파이낸싱이 납득할 만하지만, 단순히 문제를 미루는 것은 더 큰 손실로 이어질 수 있다”고 지적했습니다.

---

국내 운용사 실적 악화 : 부동산 펀드의 여파

부동산 펀드의 손실은 자산운용사들의 실적에도 직격탄을 날리고 있습니다. 조선비즈에 따르면, 이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산운용 등 부동산 전문 운용사의 2023년 당기순이익은 전년 대비 46.2% 감소했습니다. 반면, 한국투자밸류운용 같은 종합자산운용사는 일시적 수익을 제외하면 순이익이 4.5% 감소하며 비교적 선방했지만, 부동산 펀드의 부진은 전체 업계에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

​

특히, 키움투자자산운용의 키움히어로즈유럽오피스부동산투자신탁1호는 1년 만에 70% 손실을 기록하며 투자자 신뢰를 크게 훼손했습니다. 이 펀드는 유럽 오피스 빌딩에 투자했으나, 공실률 증가와 부동산 가치 하락으로 심각한 손실을 입었습니다. 이지스와 한국투자증권의 펀드 역시 전액 손실을 기록하며, 유럽 부동산 시장의 구조적 문제를 여실히 드러냈습니다.

---

투자자들에게 주는 교훈

이번 부동산 펀드 위기는 투자자들에게 몇 가지 중요한 교훈을 남깁니다.

1. 리스크 분산의 중요성: 특정 지역(북미, 유럽)이나 자산(오피스, 물류센터)에 집중된 펀드는 시장 변동에 취약합니다. 포트폴리오 다각화를 통해 리스크를 분산하세요.
2. 환율 리스크 고려: 해외 투자 시 환율 변동은 큰 손실 요인입니다. 환율 헤지 상품이나 환율 변동을 고려한 투자 전략을 검토하세요.
3. 리파이낸싱의 함정 이해: 리파이낸싱은 단기적 손실을 줄일 수 있지만, 장기적으로 시장 회복 가능성이 낮다면 추가 손실로 이어질 수 있습니다. 펀드의 만기 연장 조건을 꼼꼼히 확인하세요.
4. 투명한 정보 확인: 펀드의 자산 가치, 감정평가 내역, 수익률 변동 추이를 정기적으로 확인하고, 운용사의 투자 전략과 리스크 관리 방안을 점검하세요.
5. 전문가 상담: 부동산 펀드 투자는 복잡하므로, 금융투자협회(02-2003-9000)나 금융소비자보호재단(www.fss.or.kr)을 통해 전문가 상담을 받으세요.

---

정부와 업계의 대응

금융당국은 부동산 펀드의 손실 문제를 해결하기 위해 몇 가지 조치를 추진하고 있습니다. 금융감독원은 2025년 3월, 부동산 펀드의 감정평가 투명성을 높이기 위해 ‘부동산 펀드 감정평가 가이드라인’을 발표했습니다. 이는 감정평가 주기를 단축하고, 독립적인 제3자 평가를 의무화하는 내용입니다. 또한, 한국소비자원은 투자자 피해를 줄이기 위해 펀드 정보 공개를 강화하고, 투자설명서에 리스크 요인을 명확히 기재하도록 권고했습니다.

​

업계에서는 자산운용사들이 리스크 관리 강화를 위해 노력 중입니다. 예를 들어, IMM인베스트먼트는 2023년 펀드레이징에서 6,400억 원을 모집하며 부동산 외 헬스케어, 기술 섹터로 투자 다각화를 추진했습니다. 그러나 여전히 부동산 펀드에 집중된 운용사들은 시장 회복을 기다리며 리파이낸싱에 의존하고 있어, 근본적인 해결책이 필요하다는 지적이 나옵니다.

---

미래 전망 : 회복 가능성은?

글로벌 부동산 시장의 회복 가능성은 여전히 불확실합니다. 국제통화기금(IMF)은 2024년 유럽 경제 성장률을 0.0%(독일), 0.3%(일본)으로 전망하며, 부동산 시장 침체가 지속될 가능성을 언급했습니다. 러시아-우크라이나 전쟁, 미중 무역 갈등, 고금리 기조 등 지정학적·경제적 불확실성은 부동산 가치 회복을 어렵게 만듭니다. 한국금융연구원은 “부동산 펀드의 손실은 단기적 문제가 아니라, 장기적 구조적 이슈로 이어질 가능성이 높다”고 경고했습니다.

​

반면, 차량용 반도체 이슈 완화와 친환경 자동차 수요 증가로 글로벌 경제 일부에서 긍정적 신호가 나타나고 있습니다. 부동산 시장이 회복되려면 금리 인하, 공실률 감소, 수요 회복이 필수적이지만, 이는 최소 2~3년 이상 걸릴 것으로 전망됩니다.

---

해외 부동산 펀드의 손실은 키움유럽오피스1호의 -70% 수익률을 비롯해 국내 운용사들의 실적 악화를 여실히 보여줍니다. 글로벌 부동산 시장 침체, 환율 변동, 리파이낸싱의 한계는 투자자들에게 신중한 접근을 요구합니다. 예비 투자자라면 펀드의 리스크 요인을 꼼꼼히 검토하고, 다각화된 포트폴리오를 구성하는 것이 중요합니다.